Penilaian (Valuation) adalah pekerjaan profesi penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi pada saat tertentu dari suatu perusahaan dan/atau suatu aset (properti), dengan mengacu pada Kode Etik Penilai (KEPI) dan Standar Penilaian Indonesia (SPI) serta bersifat independen.
Studi Kelayakan (Feasibility Study)
Studi Kelayakan Proyek (Feasibility Study) adalah studi atau penelitian dalam rangka untuk menganalisis, mengkaji dan menilai layak tidaknya proyek investasi yang akan dilakukan dengan berhasil dan menguntungkan secara ekonomis.
Pengawasan Proyek (Project Monitoring)
Pengawasan Proyek yang dimaksud disini adalah salah satu jasa yang lingkup kerjanya melakukan evaluasi atau pengawasan dan monitoring kegiatan suatu investasi proyek, seiring fasilitas pemberi kredit oleh suatu lembaga keuangan bank atau non bank kepada nasabahnya dalam rangka pengamanan penggunaan dana.
Penilaian Bisnis adalah suatu proses untuk memperkirakan nilai suatu perusahaan, baik yang bersifat going concern (berjalan atau beroperasi) maupun yang tidak, termasuk berbagai kepentingan dan kepemilikan (business ownership interest), serta transaksi dan kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai perusahaan.
Objek yang dinilai adalah perusahaan/saham serta berbagai kepentingan dan transaksi atau kegiatan yang memiliki pengaruh terhadap nilai.
perusahaan baik tertutup (Ttp) maupun terbuka (Tbk).
Umumnya kegiatan penilai ini untuk kepentingan penjualan (akuisisi), penjualan (divestasi), penggabungan usaha (merger), konversi hutang menjadi saham (debt to equity conversion), penentuan setoran modal serta pencatatan nilai investasi perusahaan berupa penyertaan saham di anak perusahaan.
Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi Penilaian:
Entitas bisnis.
Surat berharga termasuk derivasinya.
Hak dan kewajiban perusahaan.
Aset takberwujud.
Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material.
NPV adalah selisih antara present value dari investasi dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat bunga yang relevan.
NPV merupakan net benefit yang telah didiskon denganmenggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor. NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.
Net Present Value (NPV) merupakan keuntungan bersih yang berupa nilai bersih sekarang berdasarkan jumlah dari Present Value (PV).
Kriteria:
NPV > 0 (nol) →usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV < 0 ( nol) →usaha/proyek ) /proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan
NPV = 0 (nol) →usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value.
Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.
IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). IRR adalah suatu nilai petunjuk yang identik dengan seberapa besar suku bunga yang dapat diberikan oleh investasi tersebut dibandingkan dengan suku bunga bank yang berlaku umum (suku bunga pasar atau Minimum Attractive Rate of Return/MARR). Pada suku bunga IRR akan diperoleh NPV=0, dengan kata lain bahwa IRR tersebut mengandung makna suku bunga yang dapat diberikan investasi, yang akan memberikan NPV = 0. Syarat kelayakannya yaitu apabila IRR> suku bunga MARR.
Metode IRR ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa datang, atau penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal. Caranya, dengan menghitung nilai sekarang dari arus kas suatu investasi dengan menggunakan suku bunga yang wajar, misalnya 10 %. kemudian di bandingkan dengan biaya investasi, jika nilai investasi lebih kecil, maka di coba lagi dengan penghitungan suku bunga yang lebih tinggi demikian seterusnya sampai biaya investasi menjadi sama besar. Apabila dengan suku bunga wajar tadi nilai investasi lebih besar, maka harus di coba lagi dengan suku bunga yang lebih rendah sampai mendapatkan nilai investasi yang sama besar dengan nilai sekarang.
Menurut Gray et al (2007) IRR merupakan discount rate yang membuat NPV sama dengan nol, tetapi tidak ada hubungannya sama sekali dengan discount rate yang dihitung berdasarkan data di luar proyek sebagai social opportunity cost of capital (SOCC) yang berlaku umum di masyarakat (bunga deposito). Untuk menghitung IRR sebelumnya harus dicari discount rate yang menghasilkan NPV positif, kemudian dicari discount rate yang menghasilkan NPV negatif.
Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak
IRR = SOCC berarti proyek pada BEP
IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak.
Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba‐coba. Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya.
Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0.
Proses peminjaman uang untuk pembelian rumah dengan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) membutuhkan proses yang cukup panjang. Salah satunya adalah proses penilaian oleh bank kepada calon debitur atau peminjam.
Proses ini biasanya menggunakan orang ketiga yang ditunjuk langsung oleh pihak bank untuk memberikan penilaian secara independen. Semakin baik kondisi rumah, maka semakin tinggi pula nilai pinjaman yang dapat diterimanya. Sayangnya, tak semua orang mendapatkan penilaian yang baik. Bahkan appraisal rumah cenderung menjatuhkan. Apa yang terjadi?
Anda perlu mengetahui hal-hal apa saja yang secara tidak langsung bisa menjatuhkan harga rumah pilihan Anda, seperti:
1 Banjir
Pastikan Anda membeli rumah yang berada di kawasan bebas banjir. Hal ini sudah tentu menjadi penilaian tersendiri oleh pihak bank. Bank tidak akan menginginkan jaminan yang rentan rusak, sehingga nilai appraisal Anda akan kecil atau pun permohonan Anda ditolak.
2. Tidak strategis
Akses yang alakadarnya dan cenderung tidak strategis membuat harga rumah menjadi turun. Pihak bank tentu akan memberikan penilaian berdasarkan nilai jual rumah. Itulah mengapa, akses yang baik akan memberikan nilai plus pada rumah tersebut.
3. Dekat dengan sungai
Tahukah Anda jika kawasan sekitaran sungai, tidak selayaknya memiliki pemukiman penduduk, setidaknya pada jarak 15 meter dari sungai. Area ini akan dapat mengurangi volume ruang saluran dan memberikan potensi buruk pada warga di sekitarnya. Terkait hal tersebut, maka bank juga cenderung tidak akan mengabulkan permohonan KPR, jika Anda memilih hunian yang dekat dengan sungai.
4. Dekat dengan pantai
Meski indah dan memikat hati, rumah dan perumahan di dekat pantai sangat rentan akan erosi air laut. Tanah cenderung akan turun dan berakibat buruk pada rumah. Bank biasanya akan memberikan penilaian yang kecil pada rumah dengan kondisi seperti ini.
Berapa Nilai Saham Perusahaan saya…? atau berapa yang harus saya Jual Saham saya, Proses sebuah Penilaian Saham adalah berdasar Besaran Equity sebuah perusahaan yang terus bertumbuh seiiring bisnis circle nya usaha perusahaan tersebut. Bagaimana Equity/Saham Perusahaan itu bisa terbentuk..? Perlu diketahui bahwa setiap perusahaan mempunyai laba, jika laba tersebut sudah bisa mencukupi seluruh kewajiban perusahaan maka laba tersebut masuk dalam Equity perusahaan.
Laba Ditahan = Laba Sales – Cost – Kewajiban2
Equity = Equity sebelumnya + Laba Ditahan
Jika Equity tidak diambil oleh Owner Perusahaan (Deviden) maka laba bersih tersebut akan digunakan kembali oleh perusahaan untuk mengembangkan usahanya sehingga usahanya bertumbuh (Growth). Akan tetapi Usaha Sekarang laba hanya cukup untuk biaya operasional, dan ownernya mengambil keperluan/kebutuhannya menggerus modalnya, maka usaha ini lama akan kehabisan modalnya. belum lagi membayar cicilan hutangnya. Untuk itu usaha yang baik adalah usaha yang labanya cukup untuk membayar operasional, membayar kewajiban hutang, kewajiban pajak, kewajiban karyawan dan masih bisa menambah equity sebelumnya atau pada intinya perusahaan yang baik adalah Perusahaan yang Equitynya terus bertambah. yang lebih baik lagi adalah Perusahaan yang Equitynya bertumbuh secara simultan berdasarkan Growth yang konstan, yaitu tidak hanya bertambah dengan jumlah yg konstan, tetapi naik terus berdasarkan prosentase nya.
Bedanya bertambah dengan Bertumbuh :
Bertambah : Modal Awal 1.000 bertambah 200 tiap tahun.. tahun ke-5 Modal menjadi 2.000.
Tahun 1. .. 1.000 + 200 = 1.200
Tahun 2 .. 1.200 + 200 = 1.400
Tahun 3 .. 1.400 + 200 = 1.600
Tahun 4 .. 1.600 + 200 = 1.800
Tahun 5 .. 1.800 + 200 = 2.000
Bertumbuh : Modal Awal 1.000 bertumbuh 20% tiap tahun .. tahun ke-5 Modal menjadi 2.488
Tahun 1. .. 1.000 + 20% = 1.200
Tahun 2 .. 1.200 + 20% = 1.440
Tahun 3 .. 1.440 + 20% = 1.728
Tahun 4 .. 1.728 + 20% = 2.074
Tahun 5 .. 2.074 + 20% = 2.488
Lalu bagaimana menghitung Nilai Perusahaan ..? sebelum menghitungnya kita harus mengetahui bagaimana perusahaan itu bisa bertumbuh, salah satu caranya adalah dengan meningkatkan Capex agar Aset kita bertambah, maka akan menghasilkan sales meningkat, sehingga menghasilkan laba yang bertumbuh. dengan laba bertumbuh akibatnya Equity juga ikut bertumbuh. Nah.. Jika Suatu Perusahaan berdasar histories usahanya sudah ada pertumbuhan, maka kita baru bisa menganalisa bagaimana menghitung Perusahaan tersebut. Dari hasil analisa Trend Pertumbuhan maka bisa dibuat proyeksi pertumbuhan atas perusahaan tersebut, dari proyeksi forcasting itu bisa dihasilkan Jumlah Equity di masa depan.
Dengan Cara Discounted Cash Flow (DCF) Laba Bersih / Equity tersebut di diskontokan dengan prosentasi cost of capitalnya sehingga didapatlah Nilai kini dari Total Pendapatan Bersih yang kita proyeksikan. Nilai yang didapat dari penjumlahan Nilai Sekarang di Tambah dengan Nilai Pasar Perusahaan di akhir masa proyeksi yang dicapitalisasi (Terminal Value) maka Nilai Saham Perusahaan tersebut sudah bisa kita ketahui.
Rata-rata pengusaha UKM tidak mau menjual usahanya jika usahanya sedang bertumbuh, karena tidak mau kepemilikannya beralih ke orang lain. pemikiran tersebut adalah keliru dengan adanya usaha kita bertumbuh maka orang lain akan dengan senang akan ikut serta dalam menumbuhkan usahanya dengan menambah modal sehingga usaha tersebut bisa menambah Capex, dengan penambahan Capex diharapkan Equity juga bertumbuh. Akan Tetapi jika usaha kita sedang melambat dan kita jual ke orang lain, maka nilai usaha tersebut tidak berarti bagi penanam modal krn usahanya tidak bertumbuh. kalaupun ada yang mau membeli itu pasti hanya senilai total aset atau sebesar Nilai Buku nya saja. bahkan bisa dibawah nilai itu.
Untuk menilai Saham Terbuka jika PBV ( Price Book Value ) dibawah 1 belum berarti perusahaan itu murah untuk kita beli, tetapi begitu juga jika perusahaan PBV lebih dari 1 bahkan lebih dari 2 bukan berarti Perusahaan tersebut kemahalan untuk di beli.
Bagaimana menilai usaha startUp atau Unicorn… tunggu episode berikutnya ya…
