Laporan Keuangan

Nilai Wajar PSAK 13 Properti Investasi

Maulana Aset Fisik, Aset Property, Kajian Study, Konsultan Penilaian, Laporan Keuangan, Penilaian , , , , 0 Komentar

Jasa Revaluasi Aset Perusahaan untuk PSAK 13 (2015): Properti Investasi

Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk:

  • Digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif.
  •   Dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari.

Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus memenuhi kedua kriteria berikut:

  •     Tujuan penggunaan (rental dan/atau kenaikan nilai), dan
  •     Jenis kepemilikan (dimiliki sendiri atau melalui sewa pembiayaan).

Contoh properti investasi adalah:

  • Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari.
  • Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya di masa depan belum ditentukan. (Jika entitas belum menentukan penggunaan tanah sebagai properti yang digunakan sendiri atau akan dijual jangka pendek dalam kegiatan usaha sehari-hari, maka tanah tersebut diakui sebagai tanah yang dimiliki dalam rangka kenaikan nilai.)
  • Bangunan yang dimiliki oleh entitas (atau dikuasai oleh entitas melalui sewa pembiayaan) dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi.
  • Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi
  • Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan digunakan sebagai properti investasi.

Yang bukan merupakan contoh properti investasi adalah:

  • Properti yang dimaksudkan untuk dijual dalam kegiatan usaha-sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan atau pengembang untuk dijual.
  • Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga.
  • Properti yang digunakan sendiri, termasuk properti yang dikuasai untuk digunakan di masa depan sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang dimilik untuk pengembangan di masa depan dan penggunaan selanjutnya sebagai properti yang digunakan sendiri, properti yang digunakan oleh karyawan, dan properti yang digunakan sendiri yang menunggu untuk dijual.
  • Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan.

Pengakuan

Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas dan biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.

Pengukuran

Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. Biaya perolehan properti investasi adalah harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung, seperti biaya jasa hukum, pajak pengalihan properti, dan biaya transaksi lain.

Biaya perolehan properti investasi tidak termasuk:

  • Biaya perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen)
  • Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat hunian yang direncanakan
  • Jumlah tidak normal bahan baku, tenaga kerja, atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti.

Biaya perolehan awal hak atas properti yang dikuasai secara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa yaitu aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar properti dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum.

Setelah pengakuan awal, entitas dapat memilih antara model nilai wajar atau model biaya untuk kebijakan akuntansi atas seluruh properti investasinya. Untuk properti yang dikuasai melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai properti investasi, harus diukur menggunakan model nilai wajar. Untuk properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat diukur secara andal atas dasar berkelanjutan, harus diukur dengan model biaya.

Jika entitas memilih untuk menggunakan model nilai wajar, maka seluruh properti investasi akan diukur berdasarkan nilai wajar. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari perubahan nilai wajar properti investasi akan diakui sebagai laba atau rugi pada periode berjalan. Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi berdasarkan nilai wajar, maka entitas melanjutkan pengukuran properti tersebut berdasarkan nilai wajar hingga pelepasan bahkan jika transaksi pasar yang sejenis menjadi jarang terjadi dan harga pasar menjadi tidak banyak tersedia.

Entitas yang memilih untuk menggunakan model biaya, maka seluruh properti investasinya akan diukur sesuai dengan ketentuan dalam PSAK 16 Aset Tetap.

Transfer

Pengalihan ke atau dari properti investasi dilakukan jika dan hanya jika terdapat perubahan penggunaan yang dibuktikan dengan:

  • Dimulainya penggunaan oleh pemilik, dialihkan dari properti investasi menjadi properti yang digunakan sendiri.
  • Dimulainya pengembangan untuk dijual, dialihkan dari properti investasi menjadi persediaan.
  • Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dialihkan dari properti yang dimiliki sendiri ke properti investasi.
  • Dimulainya sewa operasi kepada pihak lain, dialihkan dari persediaan menjadi properti investasi.

Jika entitas menggunakan model biaya dalam pengukuran properti investasinya dan akan mengalihkan properti investasi tersebut menjadi aset yang digunakan sendiri (aset tetap) atau persediaan, maka nilai tercatatnya tidak berubah. Untuk properti investasi yang dicatat pada nilai wajar dan kemudian dialihkan menjadi aset yang digunakan sendiri atau persediaan, akuntansi selanjutnya mengacu pada PSAK 16 dan PSAK 14, yaitu biaya perolehan bawaan (deemed cost) digunakan sebagai nilai wajar pada saat dimulainya tanggal penggunaan.

Jika properti yang digunakan sendiri oleh pemilik berubah menjadi peroperti investasi dan akan dicatat menggunakan nilai wajar, entitas menerapkan PSAK 16 sampai dengan tanggal berakhir perubahan penggunaannya. Entitas memperlakukan perbedaan antara jumlah tercatat berdasarkan PSAK 16 dan nilai wajar dengan cara yang sama sebagaimana revaluasi berdasarkan PSAK 16. Penurunan jumlah tercatat properti akan diakui dalam laba rugi, tetapi jika terdapat surplus revaluasi yang terkait dengan properti tersebut, kenaikan tersebut diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan mengurangi surplus revaluasi di ekuitas. Perlakuan atas timbulnya kenaikan jumlah tercatat adalah jika kenaikan tersebut membalik rugi penurunan nilai yang telah diakui sebelumnya atas properti tersebut, maka kenaikan diakui dalam laba rugi. Jumlah yang diakui dalam laba rugi tidak boleh melebihi jumlah yang diperlukan untuk mengembalikan nilai ke jumlah tercatat (setelah penyusutan) jika tidak ada pengakuan rugi penurunan nilai. Sisa kenaikan yang ada diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan kenaikan surplus revaluasi di ekuitas. Selanjutnya pada saat properti investasi dilepas, surplus revaluasi di ekuitas dapat ditransfer ke saldo laba. Transfer dari surplus revaluasi ke saldo laba tidak melalui laba rugi.

Penghentian Pengakuan

Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat dilepas atau ketika properti investasi tidak digunakan lagi dan tidak memiliki manfaat ekonomik di masa depan. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto pelepasan dan jumlah tercatat aset dan diakui dalam laba rugi pada periode terjadinya penghentian atau pelepasan.

Untuk mencatatatkan ke dalam Laporan Keuangan Nilai Wajar harus di Lakukan oleh KJPP ( Kantor Jasa Penilai Publik). Sebagaimana yang dimaksud kjppku.id memberikan bantuan konsultasi dalam melakakukan Penilaian Revaluasi Aset untuk memperoleh Nilai Wajar sesuai PSAK 13 melalui Call WA

Sumber: SAK Efektif per 1 Januari 2018

Penilaian Saham

Maulana Aset Non Fisik, Bisnis Valuasi, Depan, Jual Beli, Konsultan Penilaian, Laporan Keuangan, Penilaian , , , , , , , , , , 4 Komentar
Penilaian Saham

Berapa Nilai Saham Perusahaan saya…? atau berapa yang harus saya Jual Saham saya, Proses sebuah Penilaian Saham adalah berdasar Besaran Equity sebuah perusahaan yang terus bertumbuh seiiring bisnis circle nya usaha perusahaan tersebut. Bagaimana Equity/Saham Perusahaan itu bisa terbentuk..? Perlu diketahui bahwa setiap perusahaan mempunyai laba, jika laba tersebut sudah bisa mencukupi seluruh kewajiban perusahaan maka laba tersebut masuk dalam Equity perusahaan.

Laba Ditahan = Laba Sales – Cost – Kewajiban2

Equity = Equity sebelumnya + Laba Ditahan

Jika Equity tidak diambil oleh Owner Perusahaan (Deviden) maka laba bersih tersebut akan digunakan kembali oleh perusahaan untuk mengembangkan usahanya sehingga usahanya bertumbuh (Growth). Akan tetapi Usaha Sekarang laba hanya cukup untuk biaya operasional, dan ownernya mengambil keperluan/kebutuhannya menggerus modalnya, maka usaha ini lama akan kehabisan modalnya. belum lagi membayar cicilan hutangnya. Untuk itu usaha yang baik adalah usaha yang labanya cukup untuk membayar operasional, membayar kewajiban hutang, kewajiban pajak, kewajiban karyawan dan masih bisa menambah equity sebelumnya atau pada intinya perusahaan yang baik adalah Perusahaan yang Equitynya terus bertambah. yang lebih baik lagi adalah Perusahaan yang Equitynya bertumbuh secara simultan berdasarkan Growth yang konstan, yaitu tidak hanya bertambah dengan jumlah yg konstan, tetapi naik terus berdasarkan prosentase nya.

Bedanya bertambah dengan Bertumbuh :

Bertambah : Modal Awal 1.000 bertambah 200 tiap tahun.. tahun ke-5 Modal menjadi 2.000.
  • Tahun 1. .. 1.000 + 200 = 1.200
  • Tahun 2 .. 1.200 + 200 = 1.400
  • Tahun 3 .. 1.400 + 200 = 1.600
  • Tahun 4 .. 1.600 + 200 = 1.800
  • Tahun 5 .. 1.800 + 200 = 2.000

Bertumbuh : Modal Awal 1.000 bertumbuh 20% tiap tahun .. tahun ke-5 Modal menjadi 2.488
  • Tahun 1. .. 1.000 + 20% = 1.200
  • Tahun 2 .. 1.200 + 20% = 1.440
  • Tahun 3 .. 1.440 + 20% = 1.728
  • Tahun 4 .. 1.728 + 20% = 2.074
  • Tahun 5 .. 2.074 + 20% = 2.488

Lalu bagaimana menghitung Nilai Perusahaan ..? sebelum menghitungnya kita harus mengetahui bagaimana perusahaan itu bisa bertumbuh, salah satu caranya adalah dengan meningkatkan Capex agar Aset kita bertambah, maka akan menghasilkan sales meningkat, sehingga menghasilkan laba yang bertumbuh. dengan laba bertumbuh akibatnya Equity juga ikut bertumbuh. Nah.. Jika Suatu Perusahaan berdasar histories usahanya sudah ada pertumbuhan, maka kita baru bisa menganalisa bagaimana menghitung Perusahaan tersebut. Dari hasil analisa Trend Pertumbuhan maka bisa dibuat proyeksi pertumbuhan atas perusahaan tersebut, dari proyeksi forcasting itu bisa dihasilkan Jumlah Equity di masa depan.

Dengan Cara Discounted Cash Flow (DCF) Laba Bersih / Equity tersebut di diskontokan dengan prosentasi cost of capitalnya sehingga didapatlah Nilai kini dari Total Pendapatan Bersih yang kita proyeksikan. Nilai yang didapat dari penjumlahan Nilai Sekarang di Tambah dengan Nilai Pasar Perusahaan di akhir masa proyeksi yang dicapitalisasi (Terminal Value) maka Nilai Saham Perusahaan tersebut sudah bisa kita ketahui.

Rata-rata pengusaha UKM tidak mau menjual usahanya jika usahanya sedang bertumbuh, karena tidak mau kepemilikannya beralih ke orang lain. pemikiran tersebut adalah keliru dengan adanya usaha kita bertumbuh maka orang lain akan dengan senang akan ikut serta dalam menumbuhkan usahanya dengan menambah modal sehingga usaha tersebut bisa menambah Capex, dengan penambahan Capex diharapkan Equity juga bertumbuh. Akan Tetapi jika usaha kita sedang melambat dan kita jual ke orang lain, maka nilai usaha tersebut tidak berarti bagi penanam modal krn usahanya tidak bertumbuh. kalaupun ada yang mau membeli itu pasti hanya senilai total aset atau sebesar Nilai Buku nya saja. bahkan bisa dibawah nilai itu.

Untuk menilai Saham Terbuka jika PBV ( Price Book Value ) dibawah 1 belum berarti perusahaan itu murah untuk kita beli, tetapi begitu juga jika perusahaan PBV lebih dari 1 bahkan lebih dari 2 bukan berarti Perusahaan tersebut kemahalan untuk di beli.

Bagaimana menilai usaha startUp atau Unicorn… tunggu episode berikutnya ya…

Penilaian Property

Maulana Aset Fisik, Aset Property, Depan, Jual Beli, Laporan Keuangan, Penilaian , , , , , , , 1 Komentar
Penilaian Property

Apakah Anda Tahu Bahwa Properti itu sudah mendapatkan Nilai Pasar.

Penilaian/Apraissal (Valuation) adalah pekerjaan profesi penilai untuk memberikan suatu opini nilai ekonomi pada saat tertentu dari suatu perusahaan dan/atau suatu aset (properti).
Penilaian Rumah Tinggal

Menurut Anda mana diantara rumah di Gambar yang menghasilkan Nilai Pasar yang lebih tinggi atau lebih mahal..?Dengan Luas Tanah yang Sama dan Bangunan yang sama juga, Apakah Anda bisa memperkirakan Harga Rumah yang paling mahal..?

Dengan kondisi Rumah tersebut, menurut Anda apakah harga tanah per meter persegi atas bangunan itu sama..?

Tahukah Anda bahwa Rumah A, Rumah B dan Rumah C mempunyai Nilai Pasar yang berbeda..? atau Anda berfikir bahwa Rumah tersebut sama Nilainya dengan Rumah tetangga sebelahnya. Jika anda berfikir Nilainya sama, maukah Anda bertukar tempat tinggal dengan tetangga Anda..?

Bolehlah ketika developer perumahan menjual Rumah baru dengan harga yang sama, tetapi ketika Rumah tersebut sudah berpenghuni apakah Rumah tersebut mempunyai Nilai yang Sama..? masih ingatkah Anda ketika membeli rumah di komplek yang sama, pasti diawali dengan pemilihan unit atau memilih rumah itu sendiri. Bermula dari itulah Rumah tersebut sudah mempunyai Nilai yang berbeda-beda. Jika Anda masih merasa bahwa Rumah tersebut mempunyai Nilai yang sama, maukah ketika membeli Rumah di developer dengan cara mengundi atau mengacak Rumah sehingga Anda mendapat Rumah yg sembarang (mana saja)..? Jika Anda mengakatan Harga Properti berdasarkan lokasi, lokasi dan lokasi, maka Apakah kondisi rumah tersebut dengan Lokasi yang sama mempunyai Nilai yang sama..?

Prinsip dasar sebuah Nilai Rumah bukan hanya berdasar Lokasi saja, tetapi harus mempertimbang Faktor Permintaannya (Demand), tingkat Kegunaannya (Utility), seberapa Kelangkaannya atas Rumah (Scarcity) dan Tingkat satu lagi yaitu mudah dipindahkan (Transferability). Permintaan dalam hal ini lebih spesifik, bukan hanya secara macro bahwa semua orang pasti butuh rumah, tetapi kebutuhan rumah tersebut bergantung terhadap kemampuan membeli dan keinginan atas rumah tersebut, jika orang mampu secara finansial tetapi tidak ingin membeli maka permintaan atas rumah tersebut juga tidak bisa diperhitungkan, begitu juga jika keinginan membeli ada tetapi kemampuan membeli kurang, maka tidak juga bisa dikategorikan sebagai tingkat Permintaan. Lebih spesifik jika kemampuan financial ada, keinginan rumah ada akan tetapi secara warna cat rumah lebih banyak orang memilih warna Putih.. maka rumah yang warna putih akan lebih dipilih terlebih dahulu dan bisa mengakibatkan Nilai Rumah tersebut mempunyai Nilai lebih tinggi dari rumah yang berwarna lain. begitu juga jika ternyata secara pasar warna kuning kurang diminati pasar, maka Rumah yang berwana Kuning akan mengalami Nilai yang lebih rendah. Jika kondisi pasar mengatakan seperti hal tersebut maka urutan Nilai Rumah diatas yang Paling Mahal adalah Rumah C, kemudian Rumah B dan terakhir Rumah A.

Tingkat kelangkaan suatu jenis rumah juga menjadi faktor penentu Nilai, Rumah Warna Putih yang secara pasar diminati, akan tetapi tidak termasuk dalam Rumah A, Rumah B, maupun Rumah C. Maka jika ada Rumah yang berwarna putih disekitar rumah tersebut akan mempunyai Nilai Lebih tinggi dibandingkan rumah A, B dan C. Faktor kelangkaan tidak hanya menyangkut warna saja, tatapi banyak faktor lain lagi yang membuat Rumah menjadi Unik dan Langka tergantung seberapa tinggi minat atas kebutuhan pasar pada umumnya.

Suatu Rumah juga bergantung fungsi dari Rumah tersebut, Rumah yang digunakan untuk dihuni, dibandingkan dengan rumah yang disewakan , atau hanya diperuntukkan investasi, atau rumah kosong tidak berpenghuni akan mempengaruhi Nilai dari Rumah tersebut. Belum lagi jika rumah tersebut sudah di renovasi akan bernilai tinggi dibanding dengan Rumah yang masih standard, tetapi pada kondisi tertentu walaupun sudah direnovasi belum tentu mempunyai Nilai tinggi dibanding dengan Rumah standard tergantung keinginan pasar. Orang akan lebih senang membeli rumah standard karena bisa dikembangkan sesuai keinginannya, dari pada rumah yang sudah direnovasi tetapi orang tersebut tidak menyukai bentuk renovasi atau akan membutuhkan biaya lebih banyak jika dikembangkan sesuai keinginan orang tersebut.

Berlaku juga untuk Aset yang lainya akan berlaku konsep dasar yang sama atas penilaian aset tersbut, Aset Ruko, Gudang, Pabrik, Apartemen, Perkantoran bahkan Perusahaan pun akan mempertimbang aspek pasar untuk menentukan Nilai dari Asetnya.
KJPP-Kantor Jasa Penilai Publik Melakukan Jasa Penilaian Tanah dan Bangunan untuk kepentingan Laporan Keuangan, Jual Beli dan Penjaminan Hutang

Untuk Menentukan Nilai sebuah Aset butuh perhitungan dan pertimbangan yang banyak, tidak jarang orang sulit menentukan seberapa harga yang pantas untuk sebuah Aset/Perusahaan untuk di Jual atau untuk Penjaminan Ke Bank bahkan untuk Laporan Keuangan penentuan Nilai Aset sangat berpengaruh terhadap EBITDA nya.
Call Now Button